間違いだらけの土地選び～プロが教える土地選びのコツ　第１回

土地は失敗してしまえばやり直しが効かない大きな買い物です。
しかし多くの不動産会社ではその土地が家づくりに適しているのか適していないのかという、家づくりの視点でアドバイスを頂けることはまず有りません。
不動産会社に代わって、私たちが家づくりのプロとして土地選びの重要なポイントをお教えいたします！

LESSON01
縦ながの土地と横ながの土地、どっちが良いの！？
ご依頼をいただいてプランを検討していると、「間口がもう少し広ければ・・・」と思うことが少なくありません。
大阪の土地区画の特徴でもありますが、間口が狭く縦に長い土地が比較的多いなと感じます。「間口狭小」と言われる所以でしょうか。

そんな大阪でも時々、正方形に近い形状であったり間口が広い横長の土地に出くわします。やっぱり間口は広い方がプランの選択肢が広がります。
ですが次のどれかに該当する場合、その土地ちょっと待っていただいた方がいいです。

□　土地の面積が30坪未満である
□　前面道路の幅員が4ｍ以下である
□　道路に２面接している

建築基準法によって良好な生活環境を維持するための規制を受けます
【建築基準法　第56条第一項一号】
（要約）
用途地域区内、また用途地域の指定のない区域においては、建物の各部分の高さは、「前面道路の反対側の境界線」からの水平距離に1.25または1.5を乗じて算出された高さ以下にする必要があります。

建築基準法では道路の日照や採光、風通しに支障をきたさないように建物の高さを規制しています。
道路の反対側から道幅に対して住居系では1.25（商業系では1.5）を乗じた高さとを結んだ斜線の内側にしか建物を建てられません。
上図のように、２階建ての建物を道路境界の近くに建てた場合、２階の多くの部分が道路斜線に引っかかってしまうのです。
ただし、これでは大阪の住宅地のように家が密集した地域では家づくりができなくなってしまします。

緩和措置を上手に利用
この道路斜線制限には緩和措置が講じられています。
道路境界から建物の前面部を後退させれば、後退させた距離分と道路の反対側も同じ距離分を道路幅としてみなすことができます。
前面道路が4ｍの場合、道路境界から1ｍ後退させると道路の反対側も同距離を後退したとみなし4ｍ+1ｍ+1ｍ＝6ｍ幅の幅員として斜線を判定することができます。

土地選びは慎重に！！
緩和措置によって道路境界より後退すれば２階建て住宅に限らず３階建て住宅も建築が可能になります。
しかし、横長の土地の場合にはそれほど奥行は有りません。さらに角地の場合は建物の前面と側面の両方の道路から斜線の制限がかかりますから、前面から後退し側面からも後退しなんてしていては家造りに大きく支障が生じるのです。
ですから
□　土地の面積が30坪未満である
□　前面道路の幅員が4ｍ以下である
□　道路に２面接している

横ながの土地や四角形の土地で、このいずれかに該当する場合は慎重に検討しなければいけないのです。

他にもいろいろ
マイホームを新築することを前提に土地を選ぶ際には、チェックすべき項目は他にもいろいろあります。
立地条件によっては駐車場が造れない！という物件も有りますので可能な限り土地選びの重要なポイントをご紹介してまいります。

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